契税法施行后，未办理产权变更前退房能否退还契税？
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《财政部、税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部、国家税务总局公告2021年第23号）发布后，《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）自2021年9月1日起废止。那么，未办理房屋权属变更登记前退房，契税还能否退还？判断契税能否退还尚需结合《契税法》一并理解。
一、财税[2011]32号文件规定退税情形
财税〔2011〕32号文件规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
上述规定的关键词为“权属登记”，发生在“权属登记”的前后时间，决定是否退还契税。
二、第23号公告规定退税情形
第23号公告规定，纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：
1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；
2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；
3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。
《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部、国家税务总局公告2021年第23号），明确了一系列重要的契税征管口径，也部分解决了以前契税中一些重大争议问题！更专业详细的解读，可以关注《税苑微课》每月一期的《新政解读》，专家对该政策也有进行解读，加入学习！
三、从第23号公告分析退还契税情形
第23号公告规定，缴纳契税的具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。可以此类凭证为依据申报缴纳契税，但并非是说取得了此类凭证或缴纳了契税即证明权属转移一定有效，譬如“网签”为权属登记的前置条件，但并非“网签”即等于权属登记。根据《契税法》第十二条规定“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理”。
权属转移登记前，即便取得了具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证，只要双方意思表示一致仍可解除合同，契税据以缴纳的计税依据不存在，若已缴纳契税，也应当退还。
权属转移登记后，符合《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕438号）所规定“对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已缴契税款应予退还”情形方可退还契税。第23号公告在此基础上增加了“仲裁委员会裁决”，规定为“因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的”。除此之外，在办理房屋权属变更登记后退房的其他情形，不予退还已纳契税。
合同不解除不退还土地情况下，因容积率调整或实际交付面积与合同约定面积需退还土地出让价款的，可退还土地价款差额对应契税。反之，因容积率调整或实际交付面积大于合同约定面积需补缴土地出让价款的也应补缴契税。
合同不解除不退房情况下，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，若已缴契税，可以退还房款差价对应契税。反之，因实际交付面积大于合同约定面积需补交房价款的，补交房款应补缴契税。
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